Pour la vente ou l’achat d’un bien immobilier, une estimation exacte ou se rapprochant fortement du prix réel est nécessaire. Alors que nombre de particuliers ont recours aux services de pros de l’immobilier pour connaître la valeur réelle de leurs biens, il est toutefois possible d’effectuer cette tâche soi-même. Avec les bons outils, les bonnes connaissances et surtout un sens aigu de l’analyse, vous parviendrez à estimer votre logement ou celui que vous convoitez en deux coups de cuillère à pot. On vous explique comment le faire concrètement dans cet article.
Qu’est-ce qui entre en compte dans l’estimation immobilière ?
Si vous avez déjà jeté un coup d’œil du côté des annonces de vente et achat près de chez vous, vous aurez donc certainement pu constater les divergences de prix qui coexistent. Dans un même quartier et pour un lotissement similaire, on peut retrouver des tarifs sensiblement différents. Deux biens d’une surface identique peuvent également être valorisés différemment en fonction de leurs spécificités. C’est ce qu’on appelle les paramètres d’influence plus couramment. En gros, il s’agit de toutes les caractéristiques intrinsèques du logement en question, d’un point de vue interne et externe. On peut diviser ces derniers en deux grandes catégories :
- Les paramètres internes ;
- Les facteurs externes.
Tout ce qui est atouts et défauts présents au sein du logement (espace habitable ou façade) viendra se classer dans la catégorie des paramètres externes. En revanche, les facteurs tels que le voisinage, la présence d’un trafic routier conséquent à proximité, l’avenir de la copropriété, etc., sont classés comme facteurs externes. Le but ici est de réaliser une estimation en prenant bien compte des défauts et qualités du logement en question. On essaiera de rester impartial pour trouver le juste prix qui permet de garder un certain équilibre entre les points négatifs et positifs du bien. Pour ceci, l’application d’un système de marge (cotations) est généralement nécessaire.
Décotes et surcotes pour l'estimation immobilière d'un bien
Pour estimer un bien correctement, on n'y va pas par quatre chemins. La première étape consiste bien évidemment à se renseigner sur les tarifs en vigueur dans la région. Après avoir déterminé le prix approximatif (à quelques dizaines de milliers d’euros près), on viendra alors appliquer les surcotes et les décotes. Ce sont en fait les traductions des points négatifs et positifs dont il était question plus haut, sous la forme de valeurs numériques. Sachez que les agents immobiliers et autres pros du secteur disposent de tableaux de cotation déjà prédéfinis.
D’une manière générale, les surcotes et les décotes vont être des variations allant de 3 à 30 % du prix de vente maximal en prenant en compte les caractéristiques du bien. Si celles-ci sont positives, la variation sera alors pour une hausse du prix et vice-versa. Petit exemple concret : une habitation qui possède une vue agréable (mer, étendue d’eau, monument, etc.) profitera d’une augmentation de 12.5 % du prix en moyenne.
Idem pour les biens disposant d’atouts (terrasses, pergolas…) et les logements bien exposés (Sud, Sud-ouest). A contrario, les biens dont l’exposition n’est pas idéale, situés dans un rez-de-chaussée ou sur une artère routière/aérienne bruyante se verront appliquer une baisse de prix pouvant aller jusqu’à 30 %. L’âge d’un bien est également un facteur important. Les logements neufs ont bien évidemment l’avantage dans cette situation avec une valorisation estimée à 10 % de plus en moyenne par rapport à un bien similaire plus âgé.
Se faire aider par un pro pour l’estimation immobilière
Sachez que l’estimation d’un bien immobilier n’a rien d’un simple calcul de routine. Il s’agit bel et bien d’un processus complexe qui devra forcément impliquer un professionnel à un certain stade. Même si vous réussissez à estimer votre bien d’une façon exacte par rapport à la région, vous devrez faire confier votre chiffre par un agent immobilier ou un notaire. Ce dernier est plus à même de vous fournir une estimation exacte puisqu’il a accès aux fichiers nationaux de tarification en matière d’immobilier.
Bien sûr, vous pourrez également vous tourner vers une agence immobilière pour recevoir un devis gratuit. Mais la méfiance devra être de mise ; alors qu’ils sont parfaitement à même de vous fournir un diagnostic détaillé après une petite visite, les agents immobiliers auront tendance parfois à gonfler le prix. Bien conscient que les particuliers cherchent inéluctablement à tirer le meilleur prix de leurs biens, ces derniers usent donc de ce petit coup de poker pour s’assurer plus de mandats de vente. Veillez donc à faire réaliser plusieurs estimations et à calculer le prix moyen en fonction des chiffres communiqués.